Près de 40 % des achats immobiliers en couple concernent aujourd'hui des concubins ou des partenaires de PACS, et plus de six millions de Français se trouvent en situation d'indivision. Dans le même temps, environ 2 millions de SCI étaient en activité en 2023 selon l'INSEE, et les créations de SCI familiales ont augmenté de 12 % en 2024 par rapport à l'année précédente — signe d'une prise de conscience croissante des enjeux de la détention immobilière organisée face aux risques de l'indivision subie. Pourtant, contrairement aux couples mariés, ces co-acquéreurs ne bénéficient d'aucune protection légale automatique : pas de vocation successorale, pas de régime matrimonial, et des droits de succession pouvant atteindre 60 % entre concubins. Le choix entre indivision ou SCI pour un achat immobilier n'est donc pas un simple détail administratif — c'est une décision patrimoniale qui peut générer jusqu'à 30 000 € d'écart selon la structure retenue. NOVERA NOTAIRES, office notarial de Maître Sarah Brazete à Massy, accompagne régulièrement les particuliers dans cette réflexion structurante pour sécuriser leur projet d'acquisition à plusieurs.
Lorsque plusieurs personnes achètent un bien ensemble, l'indivision naît automatiquement, sans qu'aucune démarche juridique supplémentaire ne soit nécessaire. Il n'y a ni frais de constitution, ni statuts à rédiger, ni structure à immatriculer. Chaque co-acquéreur détient une quote-part exprimée en pourcentage — par exemple 50/50 ou 30/70 — proportionnelle à sa contribution financière réelle. Cette quote-part ne correspond toutefois à aucune partie physique du bien : personne ne possède « le salon » ou « l'étage ». Pour les co-acquéreurs souhaitant bénéficier d'un accompagnement notarial en droit immobilier, cette étape de qualification des droits de chacun est essentielle dès la signature.
Le fonctionnement de l'indivision repose sur trois niveaux de décision définis par le Code civil. Les actes conservatoires, comme une réparation de toiture urgente, peuvent être décidés par un seul indivisaire. Les actes d'administration courante — gestion locative, travaux non urgents — requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis. Enfin, les actes de disposition, notamment la vente du bien, exigent l'unanimité absolue de tous les indivisaires.
Le risque structurel majeur réside dans l'article 815 du Code civil, qui pose un principe fondamental : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Concrètement, n'importe quel indivisaire peut provoquer le partage à tout moment, sans motif, y compris en demandant une vente judiciaire aux enchères — souvent à un prix inférieur à la valeur de marché. Pour sécuriser cette situation, il est vivement recommandé de faire rédiger une convention d'indivision notariée, généralement conclue pour cinq ans renouvelables. Elle permet de désigner un gérant, d'organiser les dépenses, de baliser les modalités de sortie et d'instaurer un droit de préemption entre indivisaires. Son coût représente environ 1 à 2 % de la valeur du bien.
⚠️ À noter : la convention d'indivision doit obligatoirement être publiée au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers (articles 1873-1 et suivants du Code civil). Sans cette publication, la convention — même rédigée par un notaire — ne protège pas les indivisaires vis-à-vis des créanciers ou d'un acquéreur potentiel d'une quote-part. La publication n'est pas une option : l'omettre neutralise l'essentiel de la protection recherchée, qu'il s'agisse de la clause de préemption, de la désignation du gérant ou des règles de vote.
Un risque souvent ignoré mérite d'être anticipé. Lorsqu'un indivisaire décède et que sa quote-part est transmise à un héritier mineur ou placé sous tutelle, toute décision d'acte de disposition (vente, hypothèque) nécessite l'accord préalable du juge des tutelles. Cette procédure peut paralyser totalement la prise de décision pendant plusieurs mois, voire davantage. Les co-acquéreurs ayant des enfants mineurs susceptibles d'hériter de leur quote-part en cas de décès doivent impérativement anticiper ce scénario — la SCI, grâce à la clause d'agrément, permet d'empêcher l'entrée d'un héritier mineur sans l'accord des associés, et la gestion courante reste assurée par le gérant sans recours au juge.
En dehors de l'indivision et de la SCI, il existe un troisième outil de protection du co-acquéreur non marié : la clause de tontine (ou pacte tontinier), insérée directement dans l'acte d'achat notarié. Son effet est radical : au décès de l'un des co-acquéreurs, le survivant est réputé avoir été l'unique propriétaire du bien depuis l'origine, sans passage par la succession. Les héritiers légaux du défunt — y compris les enfants d'une précédente union — ne peuvent rien réclamer sur le bien.
Ce mécanisme s'adresse spécifiquement aux couples non mariés sans enfants communs, achetant leur résidence principale à parts égales (50/50), et recherchant une protection maximale du survivant sans recourir à la création d'une SCI. En revanche, la clause de tontine est formellement contre-indiquée dans plusieurs situations : achat entre amis ou investisseurs sans lien affectif, présence d'enfants d'unions précédentes (risque de spoliation des héritiers réservataires), ou incertitude sur la pérennité du couple. La clause est en effet irrévocable unilatéralement — en cas de séparation avant le décès, elle se transforme en véritable piège juridique. De plus, au décès, le concubin survivant doit acquitter des droits de mutation à titre gratuit de 60 % sur la part du défunt (sauf régime dérogatoire pour résidence principale de valeur modeste).
???? Exemple concret : Émeline Vasseur et Thibault Marchetti, concubins sans enfants, achètent ensemble un appartement à Massy pour 320 000 € (50/50) en y insérant une clause de tontine. Thibault décède cinq ans plus tard. Émeline est réputée seule propriétaire depuis l'origine : les parents de Thibault, héritiers légaux, ne peuvent rien réclamer sur le bien. Toutefois, Émeline devra s'acquitter de droits de mutation de 60 % sur la part de Thibault, soit 60 % × 160 000 € = 96 000 €. Si le couple avait eu un enfant d'une précédente union de Thibault, la clause aurait privé cet enfant de tout droit sur le bien — un risque de contestation majeur.
La SCI — Société Civile Immobilière — fonctionne selon une logique radicalement différente. Il s'agit d'une personne morale distincte : le bien immobilier appartient à la société, et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Deux associés minimum sont nécessaires, pour une durée maximale de 99 ans, sans capital social minimum légal — même si un capital de 500 à 1 000 € est recommandé pour la crédibilité bancaire.
La flexibilité décisionnelle constitue un avantage notable. Les décisions courantes relèvent du gérant seul, tandis que les décisions importantes se prennent à la majorité fixée dans les statuts, et non à l'unanimité par défaut. Ce mécanisme évite les blocages qui paralysent souvent l'indivision.
Le coût de création varie sensiblement : entre 250 et 350 € en autonomie (frais de greffe et publication légale), mais entre 1 000 et 2 500 € avec un professionnel du droit. Ce dernier accompagnement est fortement recommandé dès que le projet implique des apports inégaux, une clause d'agrément ou un démembrement de parts. Au-delà de la création, la SCI impose des obligations annuelles : comptabilité, assemblée générale, déclarations fiscales, cotisation foncière des entreprises (200 à 500 €/an) et, le plus souvent, honoraires d'expert-comptable (500 à 1 500 €/an).
Un point critique souvent ignoré mérite une attention particulière : une SCI à l'IR est juridiquement incompatible avec la location meublée. La location meublée étant qualifiée d'activité commerciale, une SCI exerçant cette activité bascule automatiquement et irrévocablement à l'impôt sur les sociétés. Pour un investissement meublé à plusieurs, il faudra privilégier l'indivision LMNP au régime réel, ou la SARL de famille si les co-acquéreurs ont des liens familiaux. À ce propos, il faut préciser que la SARL de famille n'est accessible qu'aux membres d'une même famille jusqu'au 4e degré de parenté (frères, sœurs, cousins germains inclus) ou aux alliés jusqu'au même degré (beaux-frères, belles-sœurs) — elle est donc totalement exclue pour un achat entre amis ou entre partenaires de PACS non mariés.
???? Conseil : en indivision LMNP au régime réel, un seul numéro SIRET est attribué à l'indivision dans son ensemble, mais deux co-indivisaires peuvent avoir des statuts fiscaux différents — l'un en LMNP, l'autre en LMP — selon le niveau global de leurs recettes locatives personnelles. Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2025 (art. 150 VB III du CGI), les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, alignant la fiscalité de cession LMNP sur celle de la SCI à l'IS sur ce point précis. Il convient donc de recalculer la rentabilité nette de cession avant de choisir ce régime.
En indivision comme en SCI à l'IR (régime dit de « transparence fiscale »), les revenus fonciers sont imposés directement au nom de chaque co-acquéreur, à proportion de ses droits, selon sa tranche marginale d'imposition. Aucun amortissement n'est possible dans ces deux configurations.
En SCI à l'IS, en revanche, l'amortissement du bien (environ 2 % du prix par an) réduit la base imposable annuelle, et le taux réduit d'IS de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfices. Ce régime peut sembler séduisant pour les contribuables fortement fiscalisés (TMI à 30 % ou 41 %) avec des loyers élevés et un projet de conservation du bien sur très long terme sans revente envisagée. Mais il recèle un piège redoutable à la revente : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sans aucun abattement pour durée de détention. Point crucial : l'option IS est irrévocable. Une fois exercée — ou subie par l'exercice d'une activité commerciale comme la location meublée —, le retour au régime de l'IR est quasi impossible sans conditions très restrictives et accord de l'administration fiscale. De surcroît, un changement de régime peut déclencher une imposition immédiate des réserves accumulées dans la société, représentant un coût fiscal supplémentaire souvent non anticipé par les associés.
Prenons un exemple concret. Un bien acheté 300 000 €, amorti à 2 % par an pendant 20 ans en SCI à l'IS, affiche une valeur nette comptable de 180 000 €. S'il est revendu 500 000 €, la plus-value taxable atteint 320 000 € — contre 200 000 € en régime IR. Cet écart représente environ 80 000 € d'impôt supplémentaire, auxquels s'ajoute la fiscalité sur les dividendes (flat tax de 30 %) si les bénéfices sont redistribués aux associés. En indivision ou SCI à l'IR, le régime des particuliers s'applique : 19 % d'IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale d'IR après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Un droit de partage de 2,5 % s'ajoute toutefois lors de la sortie de l'indivision.
⚠️ À noter : l'option IS ne doit être envisagée que dans des situations où aucune revente n'est prévue à moyen ou long terme, où les associés ne souhaitent pas redistribuer les bénéfices, et où leur horizon de détention est parfaitement défini. Dans tous les autres cas, le régime IR reste plus protecteur, notamment grâce aux abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale après 30 ans.
C'est sur ce terrain que la différence entre indivision et SCI pour un achat immobilier se révèle la plus marquante. En indivision, au décès d'un co-acquéreur, sa quote-part revient à ses héritiers légaux — enfants, parents — et jamais au partenaire non marié, sauf testament. Les héritiers, y compris les enfants d'une précédente union, deviennent automatiquement co-indivisaires, sans que les autres puissent s'y opposer. Par ailleurs, si un indivisaire est en liquidation judiciaire (faillite personnelle), son créancier peut demander le partage de l'indivision pour se rembourser sur sa quote-part, forçant ainsi la vente du bien contre la volonté des autres co-propriétaires — aucune convention d'indivision ne peut y faire obstacle une fois la liquidation ouverte.
En SCI, le décès d'un associé ne met pas fin à la société. Une clause d'agrément insérée dans les statuts permet de subordonner l'entrée de tout nouvel associé — y compris un héritier — à l'accord des associés restants. Une clause de préemption offre en parallèle la possibilité à l'associé survivant de racheter les parts en priorité. La SCI permet également d'optimiser la transmission grâce à trois mécanismes :
Illustration : une SCI familiale valorisée à 800 000 € avec une décote de 15 % voit sa base taxable ramenée à 680 000 €, soit 120 000 € d'économie de base imposable. Dans les deux structures, le testament notarié reste indispensable : sans lui, le partenaire non marié ne récupère rien. Il peut être utilement couplé à une assurance-vie, exonérée de droits jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire.
???? Conseil : quelle que soit la structure choisie — indivision, SCI ou tontine —, ne négligez jamais la rédaction d'un testament notarié et la souscription d'une assurance-vie avec désignation du co-acquéreur comme bénéficiaire. Ces deux outils complémentaires permettent de compenser l'absence de vocation successorale entre concubins ou partenaires de PACS et de couvrir les droits de mutation qui pourraient peser sur le survivant.
Pour une résidence principale entre concubins, l'indivision est généralement privilégiée. Elle reste plus simple, moins coûteuse, et préserve l'exonération de plus-value sur la résidence principale — un avantage perdu lorsque le bien est logé dans une SCI. Pour les couples non mariés sans enfants communs achetant à 50/50 et souhaitant une protection maximale du survivant, la clause de tontine représente une alternative efficace et sans formalité de gestion, à condition d'en accepter le caractère irrévocable et la fiscalité au décès (droits de mutation de 60 % sur la part du défunt).
Pour un investissement locatif nu à long terme, avec un objectif de transmission, la SCI à l'IR s'impose : gouvernance organisée, transmission optimisée, protection du co-acquéreur par clause d'agrément.
Pour un investissement locatif meublé entre co-acquéreurs, la SCI à l'IR étant incompatible, il faut se tourner vers l'indivision LMNP au régime réel ou la SARL de famille si des liens familiaux existent (rappel : celle-ci est strictement réservée aux membres d'une même famille jusqu'au 4e degré de parenté ou aux alliés jusqu'au même degré — elle reste inaccessible pour un achat entre amis ou entre partenaires de PACS non mariés). À partir de trois associés ou plus, la SCI devient indispensable : l'indivision se révèle ingérable dès la première succession, avec la démultiplication des co-propriétaires au fil des générations.
Si la durée de détention envisagée est courte — moins de cinq ans —, l'indivision suffit, car le coût de création et de fonctionnement d'une SCI ne serait pas rentabilisé. Enfin, un avertissement s'impose : passer d'une indivision à une SCI après coup nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires, un acte notarié et peut coûter entre 8 000 et 10 000 € pour un bien de 400 000 €. Cette transformation doit impérativement intervenir avant tout conflit judiciaire, car une fois le partage demandé devant le tribunal, la SCI ne peut plus empêcher la procédure.
???? Exemple concret : Arnaud Lefranc et Maëva Cadoret, partenaires de PACS sans enfants, achètent un studio à Palaiseau pour 195 000 € qu'ils destinent à la location meublée étudiante. Ne pouvant ni créer une SCI à l'IR (incompatible avec le meublé) ni recourir à une SARL de famille (réservée aux liens familiaux), ils optent pour l'indivision LMNP au régime réel, à 50/50. Un seul numéro SIRET est attribué à leur indivision. Chacun déclare sa quote-part de revenus dans sa déclaration personnelle. Arnaud, dont les recettes locatives totales dépassent 23 000 € et représentent plus de la moitié de ses revenus professionnels, est requalifié en LMP, tandis que Maëva conserve le statut de LMNP. En cas de revente, ils devront désormais (depuis la loi de finances pour 2025) réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value — un paramètre à intégrer dès le départ dans leur calcul de rentabilité nette.
Le choix entre indivision, SCI ou clause de tontine pour un achat immobilier engage votre patrimoine pour de nombreuses années. Il mérite une analyse personnalisée tenant compte de votre situation familiale, de vos objectifs patrimoniaux et de la durée envisagée de détention. NOVERA NOTAIRES, office notarial de Maître Sarah Brazete à Massy, intervient en droit immobilier, droit de la famille et droit des sociétés pour accompagner chaque projet dans sa globalité — de la rédaction d'une convention d'indivision (et sa publication au service de la publicité foncière) à la constitution d'une SCI sur mesure, en passant par l'insertion d'une clause de tontine adaptée à votre situation.
L'approche personnalisée et proactive de l'Office permet d'anticiper les enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux, et de proposer des solutions adaptées sur le long terme. Si vous envisagez un achat à plusieurs dans la région de Massy ou en Île-de-France, n'hésitez pas à solliciter l'équipe de NOVERA NOTAIRES pour bénéficier d'un conseil éclairé avant la signature.